林溪康城成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)職業(yè)技術(shù)學(xué)校好不好，龍泉驛區(qū)陽(yáng)光城板塊小戶(hù)型現(xiàn)房，占地面積約88畝，容積率5.5，共規(guī)劃有12棟住宅。項(xiàng)目戶(hù)型建面65-111㎡，首付26萬(wàn)起，適合地緣性或預(yù)算較低的剛需購(gòu)房群體。

龍泉驛區(qū)陽(yáng)光城板塊

龍泉驛區(qū)位于成都是東部，西與錦江區(qū)接壤，西南與天府新區(qū)毗鄰，是成都中心城區(qū)之一。

從2017年成都提出“十字方針”戰(zhàn)略開(kāi)始，“東進(jìn)”就被提升到了前所未有的高度，龍泉驛區(qū)也乘勢(shì)走上了發(fā)展的快速通道，最直接的便是基礎(chǔ)設(shè)施的更新，而龍泉驛也是如此，蜀都大道東延線(xiàn)開(kāi)建、成洛大道等借機(jī)改造，龍泉驛區(qū)成為了“大運(yùn)會(huì)”的主戰(zhàn)場(chǎng)，東安新城呼之欲出。目前，龍泉驛區(qū)落后的基礎(chǔ)設(shè)施和城市面貌得到刷新，宜居屬性也愈發(fā)凸顯。

龍泉驛區(qū)區(qū)域內(nèi)有洛帶古鎮(zhèn)、蔚然花海等旅游景點(diǎn)，有新城吾悅廣場(chǎng)、伊藤?gòu)V場(chǎng)、世茂廣場(chǎng)等等大型商業(yè)體，有青龍湖濕地公園、龍泉花果山等生態(tài)配套。已開(kāi)通的地鐵2號(hào)線(xiàn)、4號(hào)線(xiàn)和在建中的地鐵13號(hào)線(xiàn)，也使得片區(qū)的交通體系更加完善，通達(dá)全城。近幾年龍泉驛受關(guān)注比較多購(gòu)房板塊有十陵板塊、大面板塊、東安湖板塊等。

從板塊來(lái)看，林溪康城屬于陽(yáng)光城板塊，陽(yáng)光城位于龍泉山下，靠近洛帶古鎮(zhèn)的區(qū)域，在十幾年前，這里聚集了如成都信息工程大學(xué)、四川大學(xué)華西衛(wèi)生學(xué)校、中國(guó)五冶高級(jí)技工學(xué)校龍泉校區(qū)等不少學(xué)校校區(qū)，是名副其實(shí)的大學(xué)城，但由于地理位置過(guò)于偏僻，地鐵交通不便；再加之缺少產(chǎn)業(yè)支撐，區(qū)域人氣不夠，商業(yè)、醫(yī)療、教育等大型配套資源都比較缺乏，使得區(qū)域發(fā)展越來(lái)越緩慢。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，陽(yáng)光城的城市界面雖然有一定的改善，但目前呈現(xiàn)一般，仍需要進(jìn)一步提升。

在新房推售方面，片區(qū)早期主要以靠山別墅為主，后期以疊拼和平層為主。2017年-2019年，陽(yáng)光城迎來(lái)新房預(yù)售大爆發(fā)，恒大御龍?zhí)旆濉⑷A府幸福城、林溪康城、華府幸福城等多個(gè)樓盤(pán)取證，推出大量供應(yīng)。2019年之后，陽(yáng)光城新房推售節(jié)奏放緩，2020年只有龍潤(rùn)豐錦推新，2021年有林溪康城與和泓紫山云庭推新。

容積率5.5，百畝剛需現(xiàn)房

林溪康城總占地面積約120畝，容積率約5.5，綠化率30%，整個(gè)小區(qū)分為A、B兩個(gè)區(qū)，形成了兩個(gè)圍合式庭院組團(tuán)，在兩個(gè)庭院之間規(guī)劃有商業(yè)步行街及下沉商業(yè)廣場(chǎng)，配置有3萬(wàn)㎡全業(yè)態(tài)社區(qū)商業(yè)，主要包含下沉式商業(yè)廣場(chǎng)、5層集中式商業(yè)、千余米圍合式商業(yè)長(zhǎng)廊等，圍合式商業(yè)為業(yè)主日常生活便捷提供了一定的保障，整體規(guī)劃較為合理。

整個(gè)項(xiàng)目由12棟住宅和1棟獨(dú)立幼兒園組成，住宅總戶(hù)數(shù)3694戶(hù)，其中，1-7號(hào)樓位于A區(qū)，8-12號(hào)樓位于B區(qū)，除了3號(hào)樓為32F（含4F商業(yè)）、10號(hào)樓為40F的超高層，其余樓棟均為總層高34F的高層。目前，A區(qū)已全部交房入住，B區(qū)也已售完4棟樓，目前僅剩9、12號(hào)樓在售，現(xiàn)房呈現(xiàn)，戶(hù)型面積段65-111㎡。

整體來(lái)看，林溪康城是一個(gè)高密度百畝剛需大盤(pán)，運(yùn)用圍合式布局，保證了一定的中庭、園林景觀，樓間距尚可，商住混合有利也有弊，方便業(yè)主生活的同時(shí)降低了居住舒適度。戶(hù)型面積起步小，有78㎡做套三的典型極剛戶(hù)型，也有111㎡的剛改戶(hù)型，滿(mǎn)足各類(lèi)需求，但剛需戶(hù)型會(huì)存在采光通風(fēng)較差的缺點(diǎn)。

小面積套三，采光通風(fēng)較差

戶(hù)型上，在售房源主力戶(hù)型為建面約65㎡套二、約78-101㎡套三、約111㎡躍層（套四），戶(hù)型功能配置完善，得房率高，是剛需群體的不錯(cuò)選擇。

其中，建面月78㎡的A1戶(hù)型，實(shí)得面積約85.75㎡，是比較典型的極剛戶(hù)型，設(shè)計(jì)為3室2廳1衛(wèi)，該戶(hù)型帶有入戶(hù)，可作為儲(chǔ)物空間使用；進(jìn)門(mén)左手邊就是廚房和衛(wèi)生間，廚房面積6.57㎡，采用L型設(shè)計(jì)，連通生活陽(yáng)臺(tái)，比較實(shí)用，衛(wèi)生間與廚房一墻之隔，面積較小，只有4㎡左右；經(jīng)過(guò)廚房和衛(wèi)生間，才能到達(dá)客餐廳，客餐廳面積約20.34㎡，帶有3.6米落地窗，無(wú)景觀陽(yáng)臺(tái)。

整個(gè)戶(hù)型動(dòng)靜分區(qū)明顯，臥室均位于入戶(hù)右側(cè)，三個(gè)臥室相鄰，主臥面積11.55㎡，帶有飄窗，次臥面積11.1㎡，也有一個(gè)小飄窗，小次臥面積不足10㎡，無(wú)飄窗，由于房間較小所以家具尺寸比較受限。

整體來(lái)看，這個(gè)戶(hù)型缺點(diǎn)比較明顯，衛(wèi)生間、廚房以及三個(gè)臥室采光都比較差，沒(méi)有景觀陽(yáng)臺(tái)，通風(fēng)效果也不好，但優(yōu)點(diǎn)就是小面積做套三，布局緊湊，能滿(mǎn)足預(yù)算少的剛需三口之家。

暫無(wú)地鐵開(kāi)通，自駕出行方便

項(xiàng)目周邊暫無(wú)地鐵開(kāi)通，距離目前現(xiàn)有的地鐵站點(diǎn)都比較遠(yuǎn)，如2號(hào)線(xiàn)龍平路地鐵站與項(xiàng)目直線(xiàn)距離約5公里，后期雖然規(guī)劃有地鐵25號(hào)線(xiàn)，但目前還沒(méi)有動(dòng)工，呈現(xiàn)需要較長(zhǎng)時(shí)間。

周邊公交線(xiàn)路較多，可乘坐850、869、332、223、218路等，到達(dá)市區(qū)各方向換乘站，另外在項(xiàng)目售樓部門(mén)口乘坐863路，可達(dá)地鐵2號(hào)線(xiàn)連山坡站進(jìn)行換乘。同時(shí)，城市東軸線(xiàn)（二環(huán)至五環(huán)段）還計(jì)劃開(kāi)通BRT快速公交K6線(xiàn)，目前東軸線(xiàn)已通車(chē)，快速公交等配套工程正在建設(shè)中。

在自駕上，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)比較明顯，周邊的道路交通網(wǎng)絡(luò)較為完善，北有渝蓉高速、南有東西城市軸線(xiàn)，西有汽車(chē)城大道，東有五環(huán)路，其中全長(zhǎng)150公里的東西城市軸線(xiàn)——蜀都大道，被稱(chēng)為成都東西向的“天府大道”，不僅連接著中心城區(qū)和東部新區(qū)，還是成渝經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展主軸線(xiàn)的重要部分，大運(yùn)會(huì)主場(chǎng)館連接“雙機(jī)場(chǎng)”的重要交通干線(xiàn)。

配套較為薄弱，發(fā)展需要時(shí)間

周邊教育資源基本以職業(yè)技術(shù)學(xué)院和培訓(xùn)學(xué)校為主，如成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)職業(yè)技術(shù)學(xué)校(成環(huán)路)、四川航天職業(yè)技術(shù)學(xué)院、中國(guó)五冶高級(jí)技工學(xué)校等，項(xiàng)目1公里內(nèi)有知名中學(xué)師大一中和西川匯錦都學(xué)校（K12），能滿(mǎn)足基本的教育需求。

醫(yī)療配套方面，2公里內(nèi)只有華大醫(yī)院一家，只能滿(mǎn)足日常的醫(yī)療需求，另外還可在項(xiàng)目門(mén)口乘坐885路公交車(chē)，直達(dá)成都市龍泉驛區(qū)第一人民醫(yī)院、龍泉驛區(qū)婦幼保健院。

項(xiàng)目所處的陽(yáng)光城板塊依山傍水，生態(tài)資源優(yōu)質(zhì)，北臨洛帶古鎮(zhèn)，南近龍泉城區(qū)，東依龍泉山脈、龍泉湖，同時(shí)項(xiàng)目西側(cè)500米有上千畝的“錦繡天府”田園旅游觀光項(xiàng)目，是大運(yùn)會(huì)的配套工程之一，規(guī)劃有花卉公園、耕讀農(nóng)場(chǎng)、田園美村、田園智谷四大功能板塊，未來(lái)將成為成都又一旅游勝地。

周邊商業(yè)資源比較匱乏，僅有一些底商和小型商業(yè)廣場(chǎng)，比較大型的商場(chǎng)還沒(méi)有入駐。目前商業(yè)主要集中在陽(yáng)光城同安鎮(zhèn)，能在一定程度上滿(mǎn)足日常生活需求，但整體品質(zhì)感不強(qiáng)。此外，項(xiàng)目自身將打造3.3萬(wàn)㎡商業(yè)街區(qū)，另外與項(xiàng)目一街之隔的幸福城有規(guī)劃修建中的獨(dú)立商業(yè)和風(fēng)情商業(yè)街，建筑面積3.5萬(wàn)㎡，未來(lái)能彌補(bǔ)板塊內(nèi)的商業(yè)配套匱乏的狀況。

均價(jià)13500元/㎡，門(mén)檻低

價(jià)格方面，項(xiàng)目前期均為清水房，現(xiàn)在售的兩棟樓為裝修交付，均價(jià)約13500元/㎡，入手門(mén)檻低。

在整個(gè)陽(yáng)光城板塊，新房供應(yīng)都較少，項(xiàng)目周邊的和泓紫山云庭，在售疊拼產(chǎn)品，總價(jià)269萬(wàn)元起，沒(méi)有對(duì)比性；龍潤(rùn)豐錦同為剛需項(xiàng)目，順?shù)N中，清水售價(jià)14011-17674元/㎡。二手房方面，林溪康城建面約110㎡的三室總價(jià)165萬(wàn)，掛牌單價(jià)14945元/㎡，成都信息工程大學(xué)家屬院建面156㎡四室，總價(jià)160萬(wàn)，掛牌單價(jià)在1萬(wàn)元/㎡左右。

整體來(lái)看，林溪康城無(wú)論與區(qū)域內(nèi)同類(lèi)型的剛需項(xiàng)目相比，還是跟二手房相比，價(jià)格上都更有優(yōu)勢(shì)，性?xún)r(jià)比更高。

價(jià)格潛力方面，從地段來(lái)看，項(xiàng)目位于龍泉驛區(qū)陽(yáng)光城板塊，雖然有優(yōu)質(zhì)的生態(tài)資源，但周邊其他配套相對(duì)缺乏，后期也沒(méi)有太大的提升空間，相比于十陵、大面等其他或成熟或發(fā)展?jié)摿^大的板塊，陽(yáng)光城的配套和規(guī)劃相對(duì)陳舊，且距離成都主城距離較遠(yuǎn)，地段無(wú)優(yōu)勢(shì)，后期不易出手。

從產(chǎn)品來(lái)看，項(xiàng)目容積率過(guò)高，是典型的剛需盤(pán)，產(chǎn)品規(guī)劃和戶(hù)型設(shè)計(jì)上都存在無(wú)法忽視的缺點(diǎn)，只適合地緣性和預(yù)算很少的剛需購(gòu)房群體，綜合來(lái)看，該項(xiàng)目的升值潛力有限。

項(xiàng)目亮點(diǎn)成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)職業(yè)技術(shù)學(xué)校好不好：

極剛小戶(hù)型，布局緊湊

65㎡套二、78㎡套三，都是極剛的小戶(hù)型，布局緊湊，主城區(qū)新房市場(chǎng)已經(jīng)幾乎找不到了。

現(xiàn)房呈現(xiàn)，無(wú)等待成本

項(xiàng)目已經(jīng)是現(xiàn)房呈現(xiàn)，即買(mǎi)即住，沒(méi)有等待成本，對(duì)剛需家庭友好。

總價(jià)低，性?xún)r(jià)比高

帶裝修均價(jià)13500元/㎡，且因戶(hù)型面積起步小，所以總價(jià)低，性?xún)r(jià)比也比周邊新房、次新房更高。

項(xiàng)目不足：

配套匱乏，特別是軌道交通資源，近幾年都不會(huì)有提升；

距離主城區(qū)較遠(yuǎn)，城市界面較差，不適合有主城通勤需求的購(gòu)房者。

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