時(shí)光倒流到2015年成都技校有星探嗎，中弘總舵主王永紅如果在帝都最大的土拓微信群里發(fā)一個(gè)紅包成都技校有星探嗎，今天成都技校有星探嗎，“平谷王”的光環(huán)可能仍將熠熠生輝。

中弘封禪平谷王，人擋殺人，佛擋殺佛成都技校有星探嗎！

養(yǎng)老地產(chǎn)套路中，自?shī)首詷罚o則亡！

繼汽車、加油站起家之后，

王永紅在2000年以低廉的價(jià)格在北京朝陽區(qū)五環(huán)外的常營(yíng)鄉(xiāng)附近買下了600畝土地，也就是后來的商改住紅盤“北京像素”。

受到住宅限購(gòu)的利好影響，中弘集團(tuán)憑借“中弘北京像素”商改住項(xiàng)目在北平打響了房地產(chǎn)真正的一聲響槍。

嘗到了房地產(chǎn)的巨大甜頭，王老板開始重倉(cāng)布局北京。經(jīng)過風(fēng)水大師的掐指迷津，最終相中了北京的“東北”——大平谷。

NO.1 中弘平谷拿地史

北京地產(chǎn)圈土地評(píng)論資深人士，地產(chǎn)星探獨(dú)家評(píng)地大師——澤龍，對(duì)中弘在平谷的拿地如數(shù)家珍。

2012年6月29日，中弘與北京市平谷區(qū)人民政府簽訂《平谷夏各莊新城項(xiàng)目合作框架協(xié)議》，雙方合作完成夏各莊新城土地一級(jí)開發(fā)和新城建設(shè)事宜，中弘正式進(jìn)軍平谷夏各莊的號(hào)角吹響了。

2013年11月，中弘5.2億，樓面價(jià)4910元/平，拿下平谷夏各莊一宗地塊，建面105904平，其中公建11804平，不可出讓2919平，自住型商品房91181平（售價(jià)11000元/平）。

2014年3月，中弘以8.27億，樓面價(jià)4100元/平拿下平谷夏各莊地塊，該地塊建面約21萬平，其中住宅約9.6萬平，商業(yè)10.6萬平，其他為托幼等不可出讓地塊。

2015年2月中弘以3.16億，0%溢價(jià)率拿下平谷夏各莊兩宗地，兩宗地建面124659平，其中商品住宅僅18523平，A61機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施76527平，占比超61%，公建12349平，其他為不可出讓地。

2017年4月，中弘斥資14.9億，平均溢價(jià)率240%，平均樓面價(jià)10269元/平，力拼帝都各大開發(fā)商拿下平谷夏各莊四宗A61機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地（建面145101平）。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2013年至今，中弘在平谷夏各莊斥資31.53億拿地8宗，計(jì)容建面約59萬平米，其中養(yǎng)老占比38%，商業(yè)占比22%，自住型商品房占比16%，商品住宅不足20%，其他配套等不可出讓地。

2015年至今拿的6宗地中，商品住宅占比不足7%，僅為18523平米，而A61機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地占比82%。所有養(yǎng)老用地均需要用于盈利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，不可分割轉(zhuǎn)讓或出租。

NO.2 中弘帝都拿地套路

2013年，在恒大、保利首開、首開力拼東壩宅地的時(shí)候，中弘在遠(yuǎn)郊平谷搞自住房和公建。中弘避其他房企之鋒芒而深耕帝都遠(yuǎn)郊，這套路也算說的過去！

2014年，秋天，帝都土地市場(chǎng)一片蕭瑟，在上風(fēng)上水的孫河，高大上的CDE和K地塊都經(jīng)歷了兩度流拍，而在前幾個(gè)月，中弘剛剛斥資5.2億拿下平谷夏各莊一宗地，該地塊商業(yè)占比約51%。在熱點(diǎn)區(qū)域住宅都有人嫌棄的時(shí)候，拿遠(yuǎn)郊及商業(yè)地，這操作就有點(diǎn)讓圍觀群眾看不懂了！

2015年初，在華潤(rùn)領(lǐng)銜招商、九龍倉(cāng)、首開等血拼亞林西，豪取白盆窯住宅地塊的時(shí)候，中弘劍走偏鋒又拿平谷夏各莊兩宗養(yǎng)老地塊。養(yǎng)老用地很快大舉進(jìn)入土拓搬運(yùn)工視野。業(yè)界一片迷茫，貌似中弘走在了業(yè)界前列，康體養(yǎng)生領(lǐng)域的獨(dú)角獸要來了嗎？

2017年，帝都土拓圈正在上演自傷大戰(zhàn)。在中弘拿地的前后出現(xiàn)了經(jīng)典的自傷大戰(zhàn)。2017年3月29日，天恒通州地塊樓面價(jià)和售價(jià)相差2837元/平成都技校有星探嗎；2017年4月24日中鐵建拿下石景山八寶山地塊，樓面價(jià)和售價(jià)之差不足2400元/平。在2017年火熱的自傷大戰(zhàn)中，在當(dāng)時(shí)地產(chǎn)圈亢奮的拿地狂潮中，中弘反其道而行之，力抗眾房企，花巨資拿下四宗養(yǎng)老地塊。

沒在自傷大戰(zhàn)中流血死，就在養(yǎng)老地產(chǎn)的套路中自?shī)释觯?/p>

2017年，倒在土豪中弘暴力舉牌手下的有安邦、保利、招商、萬科、金地、首開、天恒、首農(nóng)、東亞新華、石榴、大連福佳、北大資源…。

不管你是資本大亨，還是央企國(guó)企；也不論你是地產(chǎn)領(lǐng)頭羊還是品牌大房企；更不管你是地產(chǎn)逍遙派還是地產(chǎn)圈里的藍(lán)翔技校；無論你是養(yǎng)老屆的大佬還是養(yǎng)老領(lǐng)域的小白，在平谷王的眼里只有自己！

人擋殺人，佛擋殺佛！中弘一騎絕塵笑傲帝都地產(chǎn)江湖。

作為一名地產(chǎn)人，朋友圈要是沒有點(diǎn)地產(chǎn)段子和各種地產(chǎn)教父、大佬、磚家、叫獸的八卦，真不好意思說自己是混地產(chǎn)圈的。

今天，無論你打開百度還是跳墻刷下谷歌，輸入“中弘”，充斥屏幕的關(guān)鍵詞基本都是暴跌、巨虧、立案調(diào)查和跑路之類。

在地產(chǎn)融資政策收緊、監(jiān)管措施不斷加碼的行業(yè)背景下，中弘各種問題頻出，巨虧巨債、定增終止、項(xiàng)目停產(chǎn)停工、銷售停滯，財(cái)報(bào)涉假、立案調(diào)查、債務(wù)纏身。中弘股份可能會(huì)成為有史以來第一家由于債務(wù)無法兌現(xiàn)而倒閉的房地產(chǎn)公司，上市房企第一跑山雨欲來！

因收到安徽證監(jiān)局“涉嫌虛假記載季度報(bào)告、半年報(bào)”的調(diào)查通知書，風(fēng)雨飄搖中的“仙股”中弘股份今日再度跌破1元，回至九毛四。

中弘公告

債務(wù)和股價(jià)雙壓

跌到九毛四

房住不炒的大棒之下，房企再融資的渠道幾乎斷絕。已經(jīng)走完股權(quán)質(zhì)押的中弘，再找不出新的杠桿之路，到期債務(wù)危機(jī)接連爆發(fā)。

據(jù)報(bào)道，截至8月9日，中弘股份及下屬控股子公司累計(jì)逾期債務(wù)本息合計(jì)金額為503269.13萬元，均為各類借款。7月13日披露的2018年半年報(bào)預(yù)計(jì)，上半年凈利潤(rùn)虧損約14億元。

對(duì)于巨額虧損，中弘股份認(rèn)為主要是以下三方面的原因。

1.財(cái)務(wù)費(fèi)用較上年同期增加10億元，原因主要為公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目2018年大多處于停工狀態(tài)，融資發(fā)生的資金成本費(fèi)用化所致。

2.資產(chǎn)減值損失較上年同期增加1億元。

3.受國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，公司商業(yè)項(xiàng)目銷售停滯，住宅項(xiàng)目銷售也大幅下滑，導(dǎo)致公司房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售利潤(rùn)較上年同期大幅減少。

今天的中弘債務(wù)纏身，股價(jià)暴跌有其自身經(jīng)營(yíng)因素、多元化戰(zhàn)略、資金困境的多重原因。

成功的房企，成功各有各的原因；而失敗的房企，多是因?yàn)樽约涸谀玫貙用孀魉赖?。這次，中弘也不例外！

前些年，平谷拿地之役可謂風(fēng)光無兩。

然，

成也北平、敗也北平。平谷的一眾土地，最終卻壓了箱底。

火上澆油的商改住

笑也商住、哭也商住。北京商改住的叫停直接掐死了中弘一條重要的救命家底。

2016年下半年，帝都開始醞釀限制商改住，2017年3月26日，北京商改住限購(gòu)政策正式頒布，亂拳打死商改住，萬腳齊踢類住宅！中弘北京像素的玩法搞不定了。

在傲嬌的帝都，所謂商業(yè)地產(chǎn)、康體養(yǎng)生地產(chǎn)在商改住的政策威懾下基本都是一地雞毛！

這次，中弘果然也沒有例外！

平谷王的警示，一朝土拓定生死

除了在平谷夏各莊，中弘近幾年在帝都鮮有出手。這幾年，在帝都，中弘把雞蛋大多都放在平谷夏各莊的籃子里面了，而且多數(shù)貼的還是養(yǎng)老和商業(yè)的標(biāo)簽。

中弘巨虧的表相是財(cái)務(wù)費(fèi)用的累加和商業(yè)項(xiàng)目的滯銷，背后神秘的虧損面紗則是地沒拿對(duì)。

如果時(shí)光倒流，王總舵主在帝都地產(chǎn)混群里多發(fā)幾個(gè)紅包，觀感一下地產(chǎn)搬運(yùn)工的日常驚嘆和經(jīng)典語錄，有可能就會(huì)改變拿養(yǎng)老地的沖動(dòng)，偏信則暗，兼聽則明。土拓投資的奧秘今天、明天、后天都深入淺出的隱藏在在一線地產(chǎn)搬運(yùn)工的日常話語中。

窺一斑而知全豹，高唱商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)、康體養(yǎng)生地產(chǎn)贊歌的中弘一定希望時(shí)光倒流，把錢都砸在前幾年的帝都住宅地上！

海南，中國(guó)最美的海島！

恐怕也是王老板最痛心疾首的地方。

時(shí)代財(cái)經(jīng)相關(guān)報(bào)道如下：

在面臨重組失敗、股轉(zhuǎn)仍存變數(shù)的境況之下，生死邊緣徘徊的中弘股份為求自保，自有無奈出售位于?？诘娜缫鈲u項(xiàng)目。

7月11日晚，中弘股份發(fā)布一則公告稱，擬作價(jià)14億元將全資子公司海南如意島旅游度假投資有限公司100%的股權(quán)佳兆業(yè)集團(tuán)。公告中寫明，雙方已于7月8日簽署了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。

2012年，王老板的中弘股份砸下30億元巨款拿下了如意島項(xiàng)目。如意島項(xiàng)目是一個(gè)填海人工造島進(jìn)行旅游度假開發(fā)的項(xiàng)目，地理位置像極了北京的平谷，也是位于?？谑械臇|北角。

項(xiàng)目規(guī)劃資料顯示，如意島項(xiàng)目填海形成陸域面積約為612萬平米，其中商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地計(jì)容建筑425萬平米，包括銷售物業(yè)及商業(yè)配套等物業(yè)類型，可售面積269萬平米。

目前，如意島已經(jīng)取得了22個(gè)海域使用權(quán)證(含跨海大橋臨時(shí)棧橋)，海域證對(duì)應(yīng)的使用面積為408.12萬平方米。項(xiàng)目分三期進(jìn)行填海和開發(fā)，一期248萬平米填海已完成。

倘若如意島項(xiàng)目一直順利的推進(jìn)，或許還能讓中弘股份的財(cái)務(wù)狀況得到緩解。但去年下半年以來，如意島項(xiàng)目的開發(fā)屢屢碰壁。

去年9月，如意島項(xiàng)目因?yàn)榉欠ㄌ詈６夂？谑泻Ｑ蠛蜐O業(yè)局罰款3700萬，導(dǎo)致中弘股份在2017年度凈利潤(rùn)出現(xiàn)3733萬元虧損。緊接著在去年年底，如意島項(xiàng)目又被海南省政府實(shí)施“雙暫?！?。

中弘股份與佳兆業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中提到，目前如意島二期138萬平米填海工程還剩余約200畝未完成，未辦理竣工海域使用驗(yàn)收，而三期330萬平米尚未取得海域使用權(quán)。

雖然開發(fā)進(jìn)度與預(yù)期相差甚遠(yuǎn)，但海南市場(chǎng)的紅利、如意島未來的增值空間，都讓中弘股份難以做出放棄的決定。不過，如今已經(jīng)到了必須脫手的時(shí)候，如意島公司2018年1-4月審計(jì)報(bào)告顯示，今年前4個(gè)月，如意島的利潤(rùn)虧損高達(dá)7162萬元。

此外，如意島項(xiàng)目旗下設(shè)有26家子公司，截至今年4月30日，該項(xiàng)目負(fù)債高達(dá)86億元，其中長(zhǎng)期借款56億元，應(yīng)付利息、轉(zhuǎn)相應(yīng)付款、應(yīng)付賬款三項(xiàng)合計(jì)約28.6億元。

顯然，要緩解債務(wù)危機(jī)，將“最值錢”也是“最燒錢”的如意島項(xiàng)目售出是中弘股份要走的一步棋。此次交易完成，中弘股份能夠獲得佳兆業(yè)經(jīng)過債權(quán)債務(wù)沖抵后所支付的7300萬元現(xiàn)金、負(fù)債減少81.92億元，同時(shí)增加10.3億投資收益。

最終，如意島不但沒有令王老板如意，反而在這些年的開發(fā)過程中給中弘股份帶來的重大的資金包袱壓力，融資壞賬相當(dāng)一部分出自該項(xiàng)目。

割肉讓渡掉這個(gè)沒有令王老板如意的如意島之后，中弘股份仍有巨額負(fù)債壓身。

然而失去了這個(gè)最重要的未來造血機(jī)器，曾經(jīng)的“平谷王”暨如今的地產(chǎn)“仙股”出路何在？