過去兩年的物業(yè)領(lǐng)域并購頻仍成都華潤物業(yè)科技校園新動(dòng)力，但都是民營企業(yè)在出手成都華潤物業(yè)科技校園新動(dòng)力，比如碧桂園服務(wù)、萬物云。終于成都華潤物業(yè)科技校園新動(dòng)力，有家央企下場了。

1月5日晚間，華潤萬象生活公告，計(jì)劃收購禹洲物業(yè)全部股份，收購代價(jià)不高于人民幣10.6億元。

這筆交易有點(diǎn)出乎意料。盡管在過去兩年物業(yè)領(lǐng)域的并購愈發(fā)激烈，從“大魚吃小魚”走向“大魚吃大魚”，但這些交易大多發(fā)生在民企之間，央企在物業(yè)領(lǐng)域的并購非常少。

去年末，招商積余將南航物業(yè)和上航物業(yè)的股權(quán)納入囊中，這兩個(gè)都是招商積余在產(chǎn)權(quán)交易所“摘”下的標(biāo)的，標(biāo)的都是國企，算得上知根知底。

華潤萬象生活的這起并購則與之相異，華潤和禹洲過去似乎并沒有太多交集，而后者在過去一年頻傳資金鏈緊張。

缺錢的禹洲急需出售物業(yè)回籠現(xiàn)金。從交易價(jià)格來看，華潤萬象生活出手大方。禹洲物業(yè)2019年、2020年的除稅后利潤則分別為4088萬元、4880萬元，按照對(duì)價(jià)10.6億元來算，動(dòng)態(tài)PE大致在16-20倍。

這與之前世茂股份出售商管物業(yè)的估值相仿，也就是說，華潤萬象是以接近商管的高估值拿下的禹洲物業(yè)。

不少投資者心生疑慮，從目前公告披露的信息看，交易標(biāo)的仍是以住宅物業(yè)為主。 “對(duì)華潤來說，這似乎是筆不太劃算的買賣”。

按照此前禹洲物業(yè)招股書披露，主要是是住宅物業(yè)，以商管18倍左右的PE來收確實(shí)不太合算。

此次公告也顯示，禹洲物業(yè)旗下?lián)碛懈＝ㄈf龍、上海禹家、禹洲星城、舟山之信四家子公司，于中國福建省、安徽省及浙江省擁有多項(xiàng)物業(yè)管理項(xiàng)目，這些也都是住宅物業(yè)。

按照公告披露，雙方對(duì)價(jià)將分兩階段進(jìn)行，第一階段支付67%的款項(xiàng)，余下款項(xiàng)則每6個(gè)月支付一次，具體金額按照當(dāng)期實(shí)際交付面積等數(shù)據(jù)來計(jì)算。

不過，有市場觀察人士指出，運(yùn)營審慎的國企在現(xiàn)在時(shí)間節(jié)點(diǎn)出手，是認(rèn)為當(dāng)下市場里一些標(biāo)的已經(jīng)具備價(jià)值，也是認(rèn)為到了該出手的時(shí)候了。

他認(rèn)為，華潤萬象生活的這起并購一方面能借機(jī)加速自身業(yè)務(wù)擴(kuò)張，另一方面也能穩(wěn)定當(dāng)下市場信心。如果交易能夠順利進(jìn)行，意味著華潤方面認(rèn)為禹洲集團(tuán)能夠保障未來新增物業(yè)面積的增長。

華潤萬象也有自己的考量。

其在公告中表示，此次收購事項(xiàng)將擴(kuò)大集團(tuán)的服務(wù)范圍，加強(qiáng)于上述地區(qū)的物業(yè)管理組合，并獲得額外收入來源。

有投資者分析，華潤極有可能是看上了禹洲的商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)，禹洲旗下商管布局與華潤萬象相近，有“小萬象”之稱。本次交易會(huì)為接下來對(duì)禹洲商管資產(chǎn)的并購鋪路。

此前華潤萬象管理層也曾提出“十四五”期間的目標(biāo)成都華潤物業(yè)科技校園新動(dòng)力：物管業(yè)務(wù)保持行業(yè)第一梯隊(duì)，商管業(yè)務(wù)行業(yè)第一。

在此之下，華潤萬象生活的總體物業(yè)管理面積要達(dá)到4億平米，其中第三方外拓面積要占50%。商業(yè)方面，第三方外拓至少50個(gè)購物中心。這意味著華潤萬象生活需要在“十四五”期間在管面積增長近3倍，運(yùn)營數(shù)量要增長近2倍。

而華潤自己的增長，很難支撐起這樣宏大的目標(biāo)。華潤集團(tuán)的商管和寫字樓多在一二線，下沉市場還在擴(kuò)展中，這對(duì)其業(yè)績?cè)鲩L的助力有限。

積極外拓、尋找成熟標(biāo)的是華潤萬象規(guī)模擴(kuò)張的必經(jīng)之路。 此次出手并購禹洲物業(yè)是一個(gè)信號(hào)成都華潤物業(yè)科技校園新動(dòng)力：這家野心勃勃的央企，接下來還會(huì)在并購市場有更多的舉動(dòng)。

對(duì)禹洲而言，與其他賣出物管公司的房企類似，出售物業(yè)也能夠緩解其資金壓力。包括惠譽(yù)和穆迪在內(nèi)的機(jī)構(gòu)認(rèn)為，受融資渠道走弱、合同銷售額下降影響，禹洲集團(tuán)若用自有資金兌付債務(wù)，將使得流動(dòng)性承壓。截至1月6日，禹洲集團(tuán)流通中美元債14只，合計(jì)57.27億美元。

禹洲集團(tuán)眼前也有一道坎。今年1月下旬，禹洲集團(tuán)有兩筆美元債將到期，合計(jì)臨期債務(wù)為5.89億美元。

當(dāng)下也有消息稱，禹洲集團(tuán)已于1月4日開始與投資人接洽，就其美元債的潛在交換要約展開討論。交換要約接下來的進(jìn)程，也將會(huì)影響到華潤與禹洲之間的這筆物業(yè)交易。

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